Konut kiralarındaki fahiş artış tartışılmaya devam ediyor. Kira oranlarında ise TÜFE’nin üzerinde artış yapılamıyor. Kiralar ve pandemi önlemleri kapsamında kapatılan iş yerleri ile ilgili hukukçulardan kıymetli ihtarlar geldi. Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez” dedi.
İstanbul başta olmak üzere ülke genelinde konut kira fiyatlarındaki artış suratı, dönemsel olarak kiralık konut talebinin de artmasıyla birlikte Türkiye’nin son günlerde en çok konuştuğu mevzulardan biri haline geldi. Konut kiralarındaki yüksek artış nedeniyle eski kiracıyı tahliye edip meskeni daha yüksek fiyatla kiraya vermek isteyenlerin sayısı da bir oldukça fazla. Bahçeşehir Üniversitesi (BAU) Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, Dekan Yardımcısı Doç. Dr. Zafer Kahraman ve Doç. Dr. Seda Öktem Çevik son haftalarda gündemden düşmeyen kira fiyatlarındaki artış ile ilgili ‘Kira Hukuku’ kapsamında özel açıklamalarda bulundu.
“5 yıldan uzun süren kira kontratlarına dikkat”
Kelamlarına kanun koyucunun konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıyı korumak istikametinde bir tercihi olduğunu hatırlatarak başlayan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Kural olarak kontratlarda sözleşme özgürü temeldir. Bunun manası, kanun tarafından sınırlama getirilmemiş ise, tarafların mutabakatla her türlü mukaveleyi, dilek ettikleri içerikte yapabilecekleridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise, kanunun emredici kuralları ile getirdiği sınırlamalardan bir tanesi de kira artışında 12 aylık TÜFE ortalamasının hudut olarak getirilmesidir. Burada kanun koyucu, kontrat serbestisini kiracıyı müdafaa maksadıyla sınırlamıştır. Halbuki, yasal sınırlamaların bulunmadığı hallerde, bu türlü bir sınırlama kelam konusu olmayacaktır. Kanuna nazaran, birinci beş yıl için kira bedellerinin artışında 12 aylık TÜFE ortalaması üst hudut teşkil edecek; daha sonra ise -beş yıldan uzun süren kira kontratlarında ise- mukavelenin tarafları hakkaniyet, değişen rayiçler ve TÜFE oranlarına nazaran bir belirlemenin yapılmasını talep edebileceklerdir. Bu “belirleme” aslında bir tıp uyarlamadır. Buna nazaran, kiraya veren yahut kiracı, beş yıldan uzun süren kira kontratlarında kira bedelini tekrar belirlemek (uyarlamak) için dava açabilecektir. Öbür bir deyişle, beş yıldan uzun süren konut ve çatılı işyeri kiralarında, TÜFE hududu üst hudut olmayacak, rayiç bedel ve hakkaniyet gerektirdiği takdirde bu sonun üzerinde bir kira bedeli belirlenebilecektir. Birçok kiracı, kira ilgisi bittiğinde örneğin anahtarının teslimini yapmıyor. Teslim türel bir süreç olduğu için, birçok türel süreç üzere yazılı kanıtla ispat edilmelidir. Kira kontratının başında ve sonunda, kiralananın teslim alındığını ve teslim edildiğini belgelendirmek, mümkün ihtilafları önlemek açısından önemlidir” dedi.
Öte yandan, beş yıllık kira mühleti dolduktan sonra 344. hususun 3. fıkrasına nazaran belirlenen kriterlerin uygulandığını ve hakim tarafından tekrar bir kira bedeli belirlendiğini söz eden Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla ise, hususla ilgili şunları söyledi:
“Örneğin; beş yıl dolduktan sonra kirayı veren, kira bedelinin yine belirlenmesi emeliyle dava açtı. Ortadan da bir buçuk sene daha geçti lakin dava sonuçlanmadan kiracı tahliye etti. İşte burada rayiş dikkate alınıyor. Buna eski kiracı indirimi de denilebilir. Enflasyon oranı üzere datalar dikkate alınarak kira bedelinde birçok vakit yeni kira bedelini belirleme kelam konusu oluyor. Münasebetiyle o bir buçuk yıllık periyodu mahkemenin belirleyeceği meblağ üzerinden kiracının ödemesi gerekiyor.”
Kiracı nelerden sorumlu?
Kira bedellerinin ödenmesi ile ilgili konuşan Prof. Dr. Kadir Emre Gökyayla, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bilhassa kira bedeli ve kontratın sona erme sebepleri bakımından kayırılmıştır. Mukavele tarafları ortasındaki menfaat istikrarı, şuurlu olarak kiracı lehine tesis edilmiştir. Sona erme sebepleri bakımından korunması, kiracının kontrattan doğan borçlarını ifa etmesine bağlıdır. Buna karşılık kiracı, kira bedelinin sembolik bir kısmını ödemese dahi, kiraya veren bedelin eksik ödendiği argümanıyla kira kontratını sona erdirebilir. Kira mukavelesinin en kolay sona erdirme formu kira bedelini ödememeye dayanır. Bir lira dahi eksik olsa tablo birebirdir zira kira bedeli tam olarak ifa edilmemiştir. Uygulamada da kontratın sona ereceğine karar veriliyor. Kira mukavelesinin sona ermesinin sonucu olarak kiracı kiralananın tahliye etmeli ve kiraya verene geri vermelidir. Bir noktayı daha burada ek etmek lazım. Kiracı, kararlaştırılmışsa, kira bedeli haricinde sarfiyatları de ödemek zorunda. Onları ödemediği takdirde yeniden temerrüde düşebilir. Nedir kelamı edilen yan sarfiyatlar, mesela tipik olarak sitelerde, apartmanlarda ödenmesi gereken aidatlar bu kapsamda sayılabilir. Bunları da ödemek gerekir” teklifinde bulundu.
Kiracıların muhtemel erken tahliyesi ile ilgili konuşan Doç. Dr. Seda Öktem Çevik ise, Türk Borçlar Kanunu’nda bu hususta bir düzenlemenin bulunduğunu belirtti. Öktem Çevik, “Türk Borçlar Kanunu m. 325 yeterince, kiracının mukavele müddetine yahut fesih devrine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde kira kontratından doğan borçları, kiralananın misal şartlarla kiraya verilebileceği makul bir müddet için devam eder. Burada somut uyuşmazlık bakımından kiralananın ne kadar müddette yine kiraya verileceği hususu mahkemece tespit edilir. Fakat kiracının bu mühletin geçmesinden evvel kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilgisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira mukavelesinden doğan borçları sona erer” dedi.
“Pandemi devrinde devlet tarafından kapatılan yerler için kira talep edilemez”
Son olarak pandemi ile ilgili kira hukuku özelinde de tüzel tahlil teklifleri paylaşan Doç. Dr. Zafer Kahraman, “Pandemi kimi kira mukavelelerini hasta etti. Birtakım kira kontratlarına ise bulaşmadı. Kontratın akıbetini belirlerken, kontratın taraflarının ne kadar ve ne tarafta etkilendiğini anlamamız lazım. Mesela, salgının gölgesi altında yaşarken kimi marketlerin çok daha fazla kârlar ettiğini gördük. Hasebiyle o marketlerin salgından ve yasaklardan makus etkilendiğini ileri sürmesi mümkün değildir. Buna rağmen, birtakım iş yerlerinin, alışveriş merkezlerindeki birtakım mağazaların ve restoranların da kapandığını gördük. Kapanma kararını devlet veriyor. Münasebetiyle bunda ne kiraya verenin ne de kiracının kusuru var. Her iki taraf için de kaçınılmaz bir nedenle başa gelen bir olay kelam mevzusudur. İki tarafın da bunda kusuru olmasa da artık o kontratın ifa edilmesi devlet otoritesinin getirdiği yasak sebebiyle imkânsız hale gelmiştir. Çünkü, kiralananı kiracının kullanımına bırakmak kiraya verenin temel borcudur. Kiraya veren, kiralananı kullanıma bırakmakla yükümlü olmasına karşın, devlet yasaklamaları nedeniyle artık bu borcunu yerine getirmesi mümkün olmuyor. Kiracı ise, kiralananı kullanmak, işletmek, iş yerini çalıştırmak istiyor lakin yapamıyor. Buna hukukta imkânsızlık diyoruz. Bu ihtimalde, zorlayan sebebin yarattığı bir imkânsızlıkla karşılaşıyoruz. Tabi burada öğretide birtakım tartışmalar var olsa da şu katidir: yani o devir için o mukaveleden kiracı faydalanamadı ve bunda hiç kimsenin kusuru yok. Bu periyotta bir imkânsızlık yaşandı. Hasebiyle, yalnızca o periyoda has olarak karşılıklı borçlar sona ermiştir. O devirde devlet otoritesinin yasağı ile kapanan yerler için kiracı –yasak periyoduna ilişkin- kirayı ödemekten kurtulur. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmesini talep edemez. Devlet otoritesiyle kapanma imkânsızlığa yol açtığı için bu sonuç bizatihi meydana gelir. Yasaklar bittiğinde ise, kontrat tekrar uygulamaya döner. Lakin, yasak kapsamında olmayan yerlerin kirasında imkânsızlık kararları uygulanmaz. Kaideleri oluşmuş ise, çok ifa zahmetine dayalı olarak uyarlama talep edilebilir” tabirlerini kullandı.
T24
